终于允许新房降价了,可惜有点晚!

开发商终于被允许降价卖房了!

在之前《李嘉诚给大陆楼市开出“药方”》一文中,磐石之心就提出,大陆房企应该向李嘉诚学习,通过降价促销的方式,快速回笼资金。而且磐石之心一直呼吁降低房价,但是人微言轻,没有回应。

目前前100强房企,46家出了问题,前30强房企,20家爆雷,前10更是只剩龙湖一家民企在坚挺。房企扛不住了,某局的“紧箍咒”也失去了作用。维持房价不降,目的还是为了维持土地CZ。可惜当开发商集体躺平后,没人花钱拿地,就不再是土地收入下降的问题,而是直接消失了。


(相关资料图)

其实,此前开发商早就想要降价回笼资金,但是各地XX局一直不允许降价,只要发现降价就进行约谈,甚至吊销预售许可。这导致整个楼市失去市场化运作能力,面对需求减少,企业也没办法通过降价刺激销售,最终拖垮了一众房企。

那么,现在允许开发商一个季度做一次备案价调整,允许自主降价,是否能够救楼市?

我认为,现在才允许降价促销,是好事,但有点晚了。而且降价促销并不是万能药水,不是每个区域降价都有作用。

首先,潜在购房群体中有很大一部分群体,已经放弃了购房计划。由于开发商迟迟不降价,很多年轻的购房者推迟了购房计划,选择租房住。他们也逐渐学会了计算租售比,发现租房成本更低。

比如,售价600万的房产,月租金可能只需要4000元。而要买下600万的房子,20年后要支付的总金额将高达1000万以上。而租房20年,可能只需要100万。

当他们算明白这笔账后,就开始彻底放弃购房计划。

其次,当前经济低迷,失业率高,许多潜在购房者失去了购房能力。虽然已经不再公布年轻人失业率,但是大厂持续裁员,上千万的大学毕业生,越来越多年轻人涌入网约车、外卖和快递市场,以及大规模的南方制造厂关门,都影响了就业。

缺少就业,就缺少收入来源,所以购房变得越来越谨慎。与此同时,数据显示,2023年1~6月,全国法拍房挂拍套数较上一年增加19.7%,挂拍套数30.4万套绝对量大幅增加。

这也意味着,很多已经购房的人,因为自身经济出了问题,导致弃房。

第三方面,房价下跌幅度很难到达合理区间。中国房价从2016年到现在已经翻了至少2倍,而人均可支配收入只是从2016年的2.38万,增加到2022年的3.69万,增幅只有不到50%。

因此,房价的增幅远远大于收入的增长。房价收入比,平均在30倍。深圳、上海、北京的房价收入比,甚至高达45倍,即使是徐州这样的小地方也需有35倍。

这意味着,年轻人不吃不喝,40多年才能买上一套房。全球合理的房价收入比在8-12倍之间,因此,房价已经严重过高。现在即使是下跌50%,部分区域仍然无法让房价收入比回落到平均10倍左右。

因此,购房者的购房压力仍然巨大,更多人希望房价回到2016年的水平,这就增加了观望情绪。如果房价无法继续上涨,购房热情必然减退。因为买到手,即亏钱,愿意购买的人就会减少。

另外,很多悬而未决的宏观因素,也同样制约了购房需求。新生儿可能在2023年降至780万附近,2023年经济增速预期未知。外部环境越来越严峻。美元加息步伐仍未停止,导致大量资金出逃,房地产企业的国内和海外债务难以出清,地方城投公司的债务也在处理中。

最后,房价允许下降,并不会带来普遍的销量攀升,会出现区域冷热不均现象。

聪明的开发商,应该率先在核心区域降价促销,快速回笼资金,而不是抱有任何幻想。

李嘉诚在香港的楼盘,降价30%后,获得超过60倍的预约抢购量。这是因为香港的土地稀缺,房价相对坚挺,所以降价有效果。

大陆的一二线核心城区,如果能够降价30%,我相信也会取得不错的销量。因为核心区域已经没有多少土地资源,房产稀缺性高,降价30%-40%,会刺激高收入群体买入。

新房的降价,也会推动二手房价格下降,从而逼出更多二手房房源。因此,二手房房东,最好率先抢跑,先降价销售,抢得先机。

但是在三四五线,以及一二线郊区,即使是降价50%,购房需求仍然不会大增。因为这些区域房产严重过剩,加之配套设施不完善,交通不便利等因素,导致房价下降的刺激效果甚微。

事实上,一二线周边许多区域的房价早就下跌了30%,甚至50%,但是销量仍然很差。

我记得在青岛郊区一个楼盘,最高价炒到23000元/平,开发商留着四栋楼没卖等着涨价。如今周边新房价格已经跌到了9000元/平,跌去60%,我不知道捂盘惜售的开发商是否会后悔自己的贪婪。

结论

无论怎么折腾,中国楼市的黄金时代已经结束。掏空六个钱包,让数亿人背负几十年还不清的贷款,制造了数亿房奴的扭曲房地产经济,已经寿终正寝。

房地产吸血任何行业,毁掉年轻人奋斗的希望,毁掉科技创新的力量。如今,房地产行业的陨落,没有人会惋惜,更多人只会拍手叫好。

本文首发于微信公众号:磐石之心。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:王治强 HF013)

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